حاسبة الاستثمار العقاري الاحترافية

• نسبة العائد السنوي (IRR): العائد السنوي الحقيقي على مالك موزّعاً على سنوات الاستثمار، مع أخذ توقيت الإيجارات والبيع في الحسبان — أدقّ بكثير من قسمة الربح على السنوات.
• نسبة تغطية الدين (DSCR): صافي الدخل التشغيلي ÷ خدمة الدين السنوية؛ أقل من 1.25 = مخاطرة تمويلية.
• كم يتضاعف رأس مالك: إجمالي ما تستردّه ÷ النقد المستثمر.
• ضريبة التصرفات العقارية (RETT): 5% (قانون أبريل 2025)، يدفعها البائع عند كل تصرّف. لذلك: عند شرائك لا تُحتسب عليك افتراضياً (يدفعها البائع الحالي؛ فعّل الخيار إن اتّفقت على تحمّلها)، وعند بيعك مستقبلاً تُخصم عليك 5% لأنك أنت البائع. إعفاء أول سكن للمواطن حتى مليون ر.س (بشهادة دعم سكني) عند الشراء.
• دعم سكني/صندوق التنمية: يغطّي الربح على أول 500 ألف من التمويل للمؤهلين، ويخفّض الدفعة الأولى — يُعرض كسيناريو مستقل.
• القيمة المضافة: 15% على السعي (خدمة الوساطة) فقط. بيع العقار نفسه — سكنياً كان أم تجارياً — معفى من ض.ق.م وخاضع لضريبة التصرفات RETT 5% بدلاً منها (ZATCA). أما تأجير العقار التجاري فيخضع لـ15% (يتحمّلها المستأجر عادةً).
• رسوم الأراضي البيضاء: متدرّجة 2.5%–10% سنوياً (لوائح 2025) — للأراضي فقط.
• الزكاة: 2.5% من القيمة سنوياً لعقار التجارة/التقليب، أو 2.5% من صافي الدخل للتأجير (اختياري).
• التشغيل الإيجاري: إدارة 8% + شواغر 7% + صيانة 1% · السعي: 2.5% دخولاً وخروجاً · توثيق: 0.25%.
• الإيجار والعائد: محسوبان تلقائياً من العائد المرجعي للمدينة × سعر الحي الحقيقي (يمكن تعديلهما).
• النمو والإيجار: معدلات مرجعية لكل مدينة (تقارير السوق + هيئة الإحصاء)؛ الرياض ضمن تجميد الإيجار 2025 (~1.5%).
• أسعار الأحياء: صفقات مسجّلة 2026 (وزارة العدل عبر رغدان)؛ والباقي تقدير حسب النطاق + متوسط المدينة.